一級建築士から受けるべき購入時のアドバイス

1. 戸建住宅用の土地

土地購入は、希望する建物を建てられるかどうかの判断が最も重要です。

法規制と建築条件：建ぺい率、容積率、高さ制限、斜線制限など、土地にかかる公法上の規制の確認。希望する建物の規模や高さ、配置が実現可能かどうかの判断。

土地の特性と地盤：造成の状態、地盤の強度（地盤調査の要否）、給排水・ガスの引込状況の確認。擁壁や接道義務など、土地特有の建築コストが発生するリスクの洗い出し。

環境とインフラ：日当たり、風向き、周辺環境（騒音、嫌悪施設など）の評価。

2. 新築建売住宅

新築建売住宅は、すでに完成しているか、建築途中の物件であるため、品質のチェックと設計の確認が必要です。

設計図書と仕様の確認：使用されている断熱材、構造材、設備機器などの設計図書と仕様書の内容が、販売広告と一致しているか、また、長期優良住宅などの認定基準を満たしているかの確認。

施工品質のチェック（完成前・完成後）

完成前：基礎配筋、構造躯体、断熱施工など、完成後に見えなくなる重要な工程での施工品質をチェック（中間検査の代行）。

完成後：仕上がりのムラや建物の傾き、雨漏りや水回りの配管といった隠れた不具合がないかの最終検査（ホームインスペクション）。

住宅性能と住み心地：間取りや配置が、日当たり、通風、採光を十分に確保できているか、また、生活動線に無理がないかの評価。保証内容やアフターサービス、将来のメンテナンス計画について、売主側の説明が十分であるかの確認。

土地の法規制と周辺環境：建てられている土地が、法規制（建ぺい率、容積率など）に適合しているか、周辺環境（騒音、隣地との関係）を含めた総合的な評価。 

3. 中古の戸建住宅

建物の状態（リスク）の把握と、改修（リフォーム）計画が最も重要です。

建物の状態：購入前に、雨漏り、シロアリ、構造上の欠陥など、大きな修繕費用が発生するリスクについての確認。

リフォーム・改修の概算：安全に住むための耐震改修や劣化対策、要望に応じたリフォームの具体的な費用と工期の把握。

購入後の維持管理：長く住むためのメンテナンス計画や、中古購入・リフォームに関する補助金・減税制度の活用についての確認。

4. 中古マンション

専有部分の状態、共用部分の管理状況、および構造的なリスクの確認が重要です。

専有部分の状態確認：内装の劣化度合い、設備機器（給湯器など）の交換時期、水回り（配管）の状態など、リフォームが必要な箇所の診断。

共用部分と管理体制：長期修繕計画の有無、積立金の状況、大規模修繕工事の実施履歴など、建物の維持管理状況の評価。

管理規約に基づき、専有部分のリフォームの範囲（例：水回りの移動可否）の確認。

構造的なリスク：建物の耐震性や、アスベストの使用状況など、見えにくい部分のリスクの確認。