②事前調査

※弊社から物件を探してご提案することは行っておりません。

※「媒介契約書」を作成交付し、弊社とご契約いただいたお客様のみ対応しております。 

●初回打ち合わせを踏まえて弊社に仲介業務をご依頼していただける場合、後日お客様自身が「suumo」「HOME’S」「at home」といったポータルサイト等を利用して、ご自分で物件を調べていただき、そのリストや情報などをメール・チャット等で連絡していただきます。

●お客様から検討物件自体を提案してもらい、その提案物件を調査いたします。

・お客様主導で、お客様にぴったりの物件を徹底調査

お客様ご自身で選んだ物件だからこそ、本当に欲しい物件の条件を深掘りできます。弊社はその物件に対し、プロの視点から多角的に調査を行い、お客様だけでは気づけないリスクやメリットを事前に洗い出します。これにより、安心して次のステップへ進めます。

・以下の項目などを調査し、お客様にメール・チャット等でご報告いたします。

●「レインズ」を検索し、売主側の仲介会社を調べ、電話をして詳しい住所などを確認

●Googleマップで現地の場所を確認

※周辺施設や駅からの距離を再確認。広告で掲載されている駅からの徒歩分数表示が間違っているケースも多々あります。

●Googleストリートビューで建物外観や道路状況を確認

●現地の路線価を確認

[出典：資産評価システム研究センター]

※路線価と周辺の成約事例から相場を確認

●ハザードマップを確認

[出典：国土交通省]

●その他取引条件や資産価値に影響があると思われる内容の確認

※広告上では記載が無くても再建築不可物件というケースもよくあります。

●「土地情報レポートPro」を利用したご報告レポートを作成

※ジャパンホームシールド株式会社オンラインサービス利用

ジャパンホームシールド株式会社が提供する「暮らしを守る 土地情報レポートPro」は、土地の潜在的なリスクを科学的な根拠と豊富な実績に基づいて分析し、分かりやすいレポートとして提供することで、安心・安全な住まいづくりをサポートする非常に有用なサービスです。土地のリスクを正確に把握し、適切な対策を提案することは、これからの住まいづくりの重要なポイントです。 

[出典：ジャパンホームシールド株式会社]

③候補に残った物件の現地確認（弊社単独）

●候補に残った物件については、弊社が単独で現地を確認しに行きます。

●現地で見つかる問題でよくあるのは

・土地の高低差の問題

・接道の問題

・境界標の問題

・周辺環境の問題

などです。

●こういった状況を写真に撮り、写真と状況についてお客様にメール・チャット等でご報告いたします。

※遠方の場合は事前の現地確認は無く、お客様との内見と一緒にチェックを行う場合もあります。

④更に残った候補物件について、お客様と一緒に内見

●建物の質感

●日当たり

●基礎のひびの入り方

●室内の軋み

●雨漏りの有無

など目視で出来る範囲でのチェックを行います。

⑤法的なチェックと防犯診断（防犯設備士）

●法的なチェックとは

・登記簿などによる権利関係

・道路や隣地の関係性で問題にならないかどうか

・特に道路自体やその接道にリスクがありそうな場合には測量図や筆界確認書の有無やその作成予定等を確認

・売主側の不動産会社とやり取りしつつ、書類を確認

・法務局で追加資料の取り寄せ

・市役所（建築課、道路課、開発課など）で事実関係の確認

●防犯診断とは（防犯設備士による）

[出典：公益社団法人日本防犯設備協会]

・周辺環境の確認

・防犯設備の確認

・防犯アドバイス

など

●専門家による安心のWチェック体制 

「法的なチェック」でトラブルになりやすい権利関係や接道の問題をクリアにし、さらに「防犯診断」で日々の安心まで確保します。専門家が徹底的に確認することで、お客様が長く安心して暮らせる住まい選びをサポートします。 

⑥購入の申し込み（買付証明書の提出）

●条件を満たした物件について買付証明書の提出

※買付証明書とは、希望者が欲しい物件に対する「購入の意思」を示すため、売主に提出する書類（物件購入希望者の氏名、住所、勤務先、年収、購入を希望する物件の各種情報、購入希望価格、売買契約日など）

●金額の決定にあたっては、お客様にご希望の金額を「指値」としてご提示いただき、その金額での取引を目指します。市場価格や物件の状況を十分に考慮しながら、最も適切な交渉を進めます。具体的には、売主に対して「〇〇円でどうでしょうか？」といった形でお客様の希望購入価格を提示し、取引条件の合意を目指します。

※指値交渉とは、簡単にいえば値引き交渉を指します。

●中古住宅を購入する場合には「既存住宅売買瑕疵保険」の加入を検討いたします。

[出典：住宅瑕疵担保責任保険協会 ]

・保険の加入にかかる費用は、保険期間にもよりますが検査料を含めて5万円～10万円程度 が目安です。

・ 実際の費用負担は、売主と買主の間で協議します。

・一般的には売主が負担するケースが多いですが、買主が一部または全額を負担することで交渉を有利に進められる場合もあります。 

・ご紹介可能登録事業者：ジャパンホームシールド株式会社 

●「既存住宅売買瑕疵保険」に加入することで、住宅ローン減税の対象となる中古住宅の築年数要件が緩和され、税の優遇制度を利用できる可能性が高まります。

住宅ローン減税の控除額は、購入する中古住宅の性能や借入額、所得などによって異なります。現在の制度（2024年以降の入居を想定）では、以下のようになります。

住宅ローン減税の控除額（中古住宅の場合）

住宅ローン減税の控除額は、年末のローン残高に0.7%を乗じた金額が適用されます。控除期間は通常10年間です。

具体的な金額は以下の通りです。

省エネ性能が高い住宅（長期優良住宅、低炭素住宅、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅など）の場合

・ 借入限度額：3,000万円

・ 1年間の最大控除額：3,000万円×0.7%=21万円

・ 10年間の合計最大控除額：21万円×10年=210万円

上記以外の一般の中古住宅の場合

・ 借入限度額：2,000万円

・ 1年間の最大控除額：2,000万円×0.7%=14万円

・ 10年間の合計最大控除額：14万円×10年=140万円

●「既存住宅売買瑕疵保険」に加入するメリット

2022年の税制改正により、中古住宅の築年数要件が緩和され、1982年1月1日以降に建築された建物であれば、原則として住宅ローン減税の対象となりました。

しかし、それ以前に建築された建物や、より確実に住宅ローン減税の適用を受けたい場合、または買主保護の観点から、「既存住宅売買瑕疵保険」への加入は依然として有効な手段です。瑕疵保険に加入することで、耐震基準を満たしていることの証明とみなされ、築年数による制限を受けずに住宅ローン減税の対象となる場合があります。

●住宅ローン減税の主な要件（2024年以降の入居）

・ 合計所得金額が2,000万円以下であること。

・ ただし、床面積が40㎡以上50㎡未満の住宅の場合は、合計所得金額が1,000万円以下であること。

・ 取得日から6ヶ月以内に居住し、その年の12月31日まで継続して居住すること。

・ 住宅ローンの返済期間が10年以上であること。

・ 対象物件の登記簿に記載の床面積が50㎡以上であること（その1/2以上が居住用であること）。

・ ただし、2024年12月31日までに建築確認を受けた新築住宅で、合計所得金額が1,000万円以下の場合は、40㎡以上50㎡未満でも対象となります。

・ 居住した年とその前後2年間（合計5年間）に、居住用財産の譲渡に係る税の特例を受けていないこと。

本内容は2024年〜2025年の入居を想定したものです。 最終的な減税額は、個々の状況や物件によって異なりますので、詳細は税理士や税務署、または住宅ローンを取り扱う金融機関にご相談いただくことをお勧めします。

●中古住宅を購入する際に、「既存住宅売買瑕疵保険」に加入できるかどうかは、購入の重要な判断基準の一つです。

※売主都合で「既存住宅売買瑕疵保険」への加入ができない場合、リスク回避 のため購入見送りを検討する場合もあります 。 

●売主は「契約不適合責任」を負う場合もあります。

・契約不適合責任とは、購入した物件に不具合や欠陥などの契約の内容に不適合があった場合に、売主が買主に対して不適合の修繕費用などを保証することです。

※契約不適合責任に関する条文は、民法第５６２条～第５６４条、第５４１条、第５４２条など（追完請求権・代金減額請求権・損害賠償請求権・解除権） 。 

・契約の内容に不適合があった場合に、買主が補修や損害賠償を請求すると売主は応じなければならない場合もあります。

●購入後の安心を最大化する「既存住宅売買瑕疵保険」

中古住宅購入後の万が一の不具合にも対応できるのがこの保険の大きなメリットです。費用負担を抑えつつ、住宅ローン減税の優遇も受けられる可能性があり、お客様の金銭的なリスクを軽減します。売主の責任範囲も明確になるため、安心して購入を進められます。 

⑦その他の調査

●法律や税金について

●ローンについて金融機関に問い合わせ

●住宅ローン計算のアドバイス 

　住宅ローンシミュレーション（新規借入） 

[出典：JAバンク]

●ごみ置き場の位置確認のために町内会へ連絡・電柱等の移設可否をNTT等へ調査など

⑨最終的に

初回打ち合わせから売買契約成立まで２ヶ月以上、遅い方であれば半年以上かかる場合もあります。

お客様が安心して最良の選択をできるよう、一つひとつのステップを丁寧に、時間をかけてサポートすることをお約束します。 

物件の調査やチェックに十分な時間をかけ、納得できる情報を提供することで、お客様のお役に立てると考えております 。